Gebäudereport Deutschland September 2026

Gebäudereport Deutschland September 2026

Wärmepumpe auf Erfolgskurs – doch der Bestand bleibt die Schlüsselaufgabe

 

Die deutsche Wärmewende findet derzeit fast ausschließlich im Bestand statt. Während der energieeffiziente Neubau unter hohen Zinsen und Baukosten einbricht, gewinnt der Heizungstausch in Altbauten massiv an Fahrt. Wo neue Quadratmeter unbezahlbar werden, investieren Eigentümer stattdessen in die Modernisierung vorhandener Heizanlagen.

 

Das neue „dena-Gebäudereport 2026 – Update September“ liefert hierfür das datengestützte Fundament. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) analysierte den Zustand der rund 19,8 Millionen Wohngebäude in Deutschland. Die Auswertung zeigt eine Transformation der zwei Geschwindigkeiten – eingespannt zwischen einem trägen Gebäudebestand und einer sich beschleunigenden technologischen Erneuerung.

 

Deutschland wohnt immer großzügiger

Obwohl die Bautätigkeit spürbar stockt, dehnt sich der pro Kopf genutzte Wohnraum weiter aus. Im Jahr 2025 erreichte die durchschnittliche Wohnfläche pro Person mit 49,5 m² einen neuen historischen Höchststand (1990 lag der Wert noch bei 34,8 m²).   Die langfristigen Daten zeigen eine deutliche Entkopplung: Während Deutschlands Bevölkerung seit 1990 lediglich um 4,6 % gewachsen ist, legte die Gesamtwohnfläche im selben Zeitraum um 49 % zu – ein durchschnittlicher Zuwachs von 0,42 m² pro Kopf und Jahr. Das flächenintensivste Segment bilden dabei die Einfamilienhäuser (EFH): Sie machen 68 % des gesamten Wohngebäudebestands aus (13,5 Millionen Gebäude) und binden mit 1,83 Milliarden m² rund 44 % der gesamten deutschen Wohnfläche.

Für die Klimabilanz des Gebäudesektors bedeutet dies einen gravierenden Rebound-Effekt: Der steigende Flächenverbrauch pro Kopf frisst einen erheblichen Teil jener Energieeinsparungen wieder auf, die durch Wärmedämmung und effiziente Heiztechnik mühsam erzielt werden.

 

Neubau setzt auf Wärmepumpen – der Bestand hinkt hinterher

Während die Sanierung bestehender Gebäude nur schrittweise vorankommt, ist die technologische Wende im Neubau bereits vollzogen. Vor dem Jahr 2000 lag der Anteil von Wärmepumpen in neu fertiggestellten Wohngebäuden unter 1 %. Bis 2021 kletterte er auf 50 % und erreichte im Jahr 2025 bereits 74 %.   Noch deutlicher fällt das Bild bei den Baugenehmigungen des Jahres 2025 aus: Hier ist die Wärmepumpe in 83 % aller neu genehmigten Wohngebäude als primärer Wärmeerzeuger eingeplant. Erdgas hingegen – im Jahr 2000 mit 74 % noch der unangefochtene Standard – fiel bei den Fertigstellungen 2025 auf 11 % zurück und spielt bei neuen Genehmigungen mit unter 2 % kaum noch eine Rolle. Auch bei der Modernisierung im Bestand dreht sich der Markt: Der Absatzanteil von Wärmepumpen verdoppelte sich hier von 21 % (2024) auf 44 % (2025).   Drei von vier fertiggestellten Neubauten wurden 2025 mit einer Wärmepumpe ausgestattet – bei den Baugenehmigungen liegt die Quote bereits bei 83 %.   Dennoch verdeutlicht der Report den gewaltigen Abstand zwischen Neubaudynamik und Bestandsrealität: Über alle 44 Millionen Wohneinheiten in Deutschland hinweg decken Wärmepumpen bislang erst 4,5 % der Wärmeversorgung ab.

 

Bauwirtschaft zwischen Krise und Stabilisierung

 

Die Kennzahlen der Bauwirtschaft zeigen eine Branche zwischen Talsohle und erster Stabilisierung. Bei den Baufertigstellungen im Neubau schlug die Krise 2025 voll durch: Mit lediglich 176.000 fertiggestellten Wohneinheiten in neu errichteten Gebäuden (bzw. 206.600 Einheiten inklusive Bestandsumbaumaßnahmen) verzeichnete der Neubau einen Rückgang um 20 % gegenüber dem Vorjahr.   Dem steht ein erstes Frühindikator-Signal der Besserung gegenüber: Erstmals seit 2021 stieg die Zahl der genehmigten Wohngebäude im Jahr 2025 wieder leicht an (+14 % auf rund 62.000 Gebäude). Bemerkenswert ist zudem die wirtschaftliche Widerstandskraft des Baugewerbes: Trotz einbrechender Neubauzahlen wuchs die Branche im Betrachtungszeitraum bei den Beschäftigten (+35.000 Personen), beim Umsatz (+7 %) sowie bei den gezahlten Entgelten (+8 %). Getrieben wird dieser Umsatzzuwachs vor allem durch gestiegene Baupreise, höhere Herstellungskosten pro Quadratmeter und eine Verlagerung des Geschäfts in den Sanierungssektor.

 

Der Gebäudebestand als Schlüssel zur Wärmewende

Über das Gelingen der Klimaziele entscheidet nicht der Neubau, sondern der energetische Zustand des Bestands. Knapp 60 % aller Wohngebäude in Deutschland wurden vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) errichtet. Diese Altersstruktur spiegelt sich auch in den Heizungskellern wider: Rund 15 % aller bestehenden Öl- und Gasheizungen sind älter als 30 Jahre.   Da in Deutschland kaum Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden – 2025 wurden bundesweit lediglich 3.244 Wohngebäude abgebrochen (76 % davon mit Baujahr vor 1978) –, führt an der energetischen Sanierung der bestehenden Substanz kein Weg vorbei.   Den größten Hebel für die Dekarbonisierung bieten dabei die Mehrfamilienhäuser (MFH):   Sie machen mit 3,5 Millionen Gebäuden zwar nur 18 % des Wohngebäudebestands aus,   bündeln jedoch 55 % aller Wohneinheiten (rund 24,1 Millionen Wohnungen)   und trugen seit 1995 zu 61 % des gesamten Wohnungszuwachses bei.   Aufgrund dieser hohen Verdichtung lassen sich in Mehrfamilienhäusern zentrale Wärmepumpenlösungen, Wärmenetze und serielle Fassadensanierungen pro Wohneinheit deutlich schneller und kosteneffizienter skalieren als im kleinteiligen Einfamilienhaussegment.

 

Wohin steuert die deutsche Gebäudewende?

Das September-Update des dena-Gebäudereports 2026 zeichnet das Bild einer zweigeteilten Transformation. Technologisch hat die Wärmewende im Neubau und in der dezentralen Infrastruktur längst begonnen: Die Wärmepumpe ist zum neuen Standard aufgestiegen, über 1,4 Millionen gesteckte Balkonkraftwerke erzeugen dezentralen Solarstrom und die gesamte Batteriespeicherkapazität durchbrach im ersten Halbjahr 2026 erstmals die Marke von 30 GWh – wovon allein 24 GWh auf private Heimspeicher entfallen.   Diesen Erfolgen stehen jedoch strukturelle Bremsklötze gegenüber: Der anhaltende Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche zehrt Effizienzgewinne auf, der überalterte Heizungsbestand im unsanierten Altbau verharrt auf hohem Niveau, und der Schwund an Sozialwohnungen verschärft die soziale Frage auf dem Wohnungsmarkt.

 

Weitere Informationen:

dena - dena-Gebäudereport 2026 – Update September (Link)