Steuerliche Möglichkeiten bei Renovierung und Sanierung

Wer seine Immobilie renoviert, modernisiert oder energetisch saniert, steht in Deutschland vor zwei großen Wegen zur finanziellen Entlastung: staatliche Förderprogramme – etwa von der KfW oder dem BAFA – und steuerliche Vergünstigungen über das Einkommensteuergesetz. Während Fördermaßnahmen in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen vor Beginn der Maßnahme beantragt werden müssen, greifen steuerliche Vorteile erst im Nachhinein über die Einkommensteuererklärung. Beide Ansätze schließen sich bei derselben Maßnahme jedoch aus: Wer also etwa einen Zuschuss für eine neue Heizung über die BAFA erhält, kann diese Kosten nicht zusätzlich über den Steuerbonus nach § 35c EStG absetzen. Genau hier setzt dieser Beitrag an: Er zeigt, welche steuerlichen Möglichkeiten Eigentümer und Vermieter haben – von einfachen Handwerkerleistungen bis hin zu komplexen Abschreibungsmodellen für Denkmalimmobilien – und worauf man achten muss, um die Vorteile optimal auszuschöpfen.
Handwerkerbonus und haushaltsnahe Dienstleistungen
Besonders leicht zugänglich ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Sie gilt für Arbeiten wie Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen am selbstgenutzten Haus oder der Wohnung. Wichtig: Es dürfen ausschließlich Arbeitskosten abgesetzt werden – Materialkosten sind ausgeschlossen. Maximal lassen sich 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro pro Jahr, steuerlich geltend machen. Ähnlich funktioniert die Regelung für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege oder Winterdienst: Hier beträgt die Ermäßigung ebenfalls 20 Prozent, jedoch bis zu 4.000 Euro pro Jahr. Beide Varianten setzen eine unbare Zahlung per Überweisung voraus. Ab 2025 muss die Überweisung direkt auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen, um den Bonus nicht zu verlieren.
Energetischer Steuerbonus nach § 35c EStG
Wer sein Haus energetisch saniert, profitiert von einer besonders attraktiven Regelung: dem Steuerbonus für energetische Sanierungen. Er gilt für Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung und kann bis zu 40.000 Euro pro Objekt betragen. Absetzbar sind hier – anders als beim Handwerkerbonus – nicht nur Arbeits-, sondern auch Materialkosten. Der Steuerabzug wird auf drei Jahre verteilt (7 %, 7 %, 6 %) und setzt voraus, dass die Immobilie älter als zehn Jahre ist, die Arbeiten zwischen 2020 und 2029 abgeschlossen werden und ein Fachunternehmen eine Bescheinigung ausstellt. Wichtig: Eine Kombination mit anderen staatlichen Förderungen wie KfW- oder BAFA-Programmen ist ausgeschlossen.
Denkmal-AfA: Steuerlicher Vorteil für Kulturerbe
Besitzer denkmalgeschützter Immobilien können besonders stark profitieren. Für vermietete Gebäude sind nach § 7i EStG sogar 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar – verteilt über zwölf Jahre (acht Jahre mit 9 %, vier Jahre mit 7 %). Für selbstgenutzte Objekte gilt nach § 10f EStG eine Absetzbarkeit von 90 Prozent der Kosten über zehn Jahre. Voraussetzung ist immer die enge Abstimmung mit der Denkmalbehörde, die die Maßnahmen genehmigen und bescheinigen muss. Zwar ist der bürokratische Aufwand hoch, doch die steuerlichen Vorteile sind einzigartig.
Vermietete Immobilien und Werbungskosten
Wer Immobilien vermietet, kann zahlreiche Ausgaben direkt als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen typische Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen oder Modernisierungen ohne Standardanhebung. Diese können sofort in voller Höhe oder verteilt auf bis zu fünf Jahre geltend gemacht werden. Kritisch wird es, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung Modernisierungskosten anfallen, die 15 Prozent der Kaufkosten überschreiten – dann gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Auch eine deutliche Standardverbesserung, etwa durch gleichzeitige Erneuerung von Heizung, Sanitär, Elektro und Fenstern, führt zu Herstellungskosten, die nur langfristig berücksichtigt werden können.
Abgrenzung zu Fördermaßnahmen
Neben den steuerlichen Vergünstigungen existieren in Deutschland zahlreiche Förderprogramme, etwa von der KfW oder dem BAFA. Der entscheidende Unterschied: Förderungen müssen vor Beginn der Maßnahme beantragt werden und erfolgen in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen. Steuervergünstigungen dagegen werden im Nachhinein über die Einkommensteuer berücksichtigt.
Merkmal |
Steuerliche Vergünstigung (z. B. § 35a, § 35c EStG) |
Förderprogramme (KfW, BAFA, BEG) |
Antragszeitpunkt |
Im Rahmen der Steuererklärung, nach Durchführung der Maßnahme |
Vor Beginn der Maßnahme, Antragstellung erforderlich |
Form der Förderung |
Steuerermäßigung oder Abschreibung |
Zuschuss oder zinsgünstiges Darlehen |
Kostenumfang |
Arbeitskosten (teilweise auch Material) |
Gesamtkosten inkl. Material |
Höhe |
Bis zu 40.000 € Steuerbonus, max. 4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen, 1.200 € für Handwerkerleistungen |
Zuschüsse meist 15–30 % der Kosten, teils höhere Fördersätze |
Kombination |
Keine Kombination mit KfW/BAFA bei gleicher Maßnahme möglich |
Ausschluss, wenn Steuerbonus in Anspruch genommen wird |
Vorteil |
Weniger Bürokratie, rückwirkend möglich |
Höhere Zuschüsse, direkte Liquiditätsentlastung |
Nachteil |
Erfordert hohe Steuerlast für volle Wirkung |
Antragstellung komplex, Beratungspflicht |
Fazit
Die steuerlichen Möglichkeiten bei Renovierung und Sanierung sind vielfältig und reichen vom kleinen Bonus für Handwerkerleistungen bis zu sechsstelligen Vorteilen bei Denkmal- oder Energiesanierungen. Entscheidend sind dabei eine klare Planung, die richtige Dokumentation und die Wahl der passenden Option. Achten Sie stets darauf, dass Rechnungen die Arbeitskosten getrennt ausweisen und Zahlungen ausschließlich unbar erfolgen. Bei größeren Projekten oder Vermietungsobjekten lohnt sich die frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater, um Fallstricke wie die 15-Prozent-Grenze oder unzulässige Förderkombinationen zu vermeiden. So sichern Sie sich maximale finanzielle Vorteile – und investieren gleichzeitig nachhaltig in den Wert Ihrer Immobilie.